ZONA PEEP SAN GIACOMO 2, un gruppo di lavoro per definire i costi

Marina Festa, Segretaria Provinciale dell´Adiconsum Cisl di Matera

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Nota di Adiconsum di Matera

Matera In data 2 febbraio 2012, presso la sede dell’Adiconsum Cisl in Via Ettore Maiorana 31, si è riunito il Gruppo di Lavoro, composto da Angelo Festa – Segretario Regionale dell’Adiconsum -, l’Avv. Giuseppe Tedesco, l’Ing. Santino Lomurno e l’Arch. Antonio Losacco, per predisporre il documento finale da presentare all’Amministrazione Comunale di Matera.
Tale relazione è stata sottoscritta anche da Giuseppe Cotugno, Presidente della Federconsumatori.
La proposta avanzata dal Gruppo di Lavoro tende a definire bonariamente il contenzioso che si è venuto a creare fra i cittadini che hanno costruito nella zona PEEP di San Giacomo 2 e il Comune di Matera.

Si allega integralmente la precitata relazione.

RELAZIONE
PREMESSA
L’esame della relazione tecnica e dei tabulati allegati, redatti dal gruppo di lavoro in data 30 aprile 2009, che sono parte integrante della deliberazione di Giunta Comunale n°349 del 14.07.2011 dal titolo “Approvazione progetto per il recupero dei costi oneri Peep S.Giacomo 2”, fa emergere dubbi sulle procedure utilizzate in ordine almeno a quattro aspetti già segnalati in occasione delle riunioni del 1° dicembre e del 23 gennaio scorso tenutesi presso il Comune.
Ossia:

1° l’importo richiesto ai cittadini non proviene da una valutazione limitata al “valore” della superficie del lotto edificabile bensì comprende anche una quota delle superfici pubbliche (verde pubblico, spazi sportivi, strade, parcheggi) che bisognerebbe ricordare costituiscono standard urbanistici a servizio anche di altri quartieri (per es. Via La Martella -zona33- del tutto priva di verde!!).

2° l’importo richiesto è basato sul valore di mercato, stabilito con diverse sentenze, ed oscilla tra 50 Euro e 64 euro al metro quadrato, mentre in un caso una transazione riporta un valore di appena 18 euro, creando i presupposti per una forte differenziazione fra i soci delle diverse cooperative; sarebbe giusto che, nel presupposto che i valori stabiliti siano giusti, si applichi a tutti il valore medio.

3° il valore delle aree effettivamente edificabili secondo le disposizioni di legge che si sono avvicendate nel tempo fa sempre riferimento al valore di mercato, ma per quelle inedificabili, strade, parcheggi, verde va sempre utilizzato il criterio del “valore agricolo”.

4° l’importo richiesto è gravato di interessi e di rivalutazione monetaria, con un aggravio per i cittadini incolpevoli di una maggiorazione di circa il 230/240% rispetto al valore del suolo. Tale maggiorazione, accessoria rispetto all’indennità di esproprio, potrebbe derivare da un occupazione illegittima? Diversamente, l’indennità da occupazione legittima avrebbe dato luogo ad un semplice debito di valuta, su cui si dovevano corrispondere gli interessi moratori, al tasso legale, a decorrere dalla data di messa in mora, ovvero della notifica dell’atto introduttivo del giudizio da parte delle ditte espropriande e sino all’effettivo soddisfo.

EVOLUZIONE DELLE PROCEDURE
Entrando nel merito della vicenda, i soci delle ex cooperative del PEEP di S.Giacomo ritengono che l’eventuale pagamento del saldo del valore dei suoli edificabili, sempre se dovuto, debba limitarsi al solo “giusto” valore dei suoli, ossia quelli di pertinenza dei fabbricati sociali e non debba essere gravato da ulteriori richieste che esulino dal dovere di cittadini.
La relazione tecnica datata 30 aprile 2009 a firma del gruppo di lavoro racconta la vicenda espropriativa partendo dalle norme in materia, quali la legge 167/62 e la 865/71, dalla sentenza della corte costituzionale n°5/80 che dichiarò illegittimi i criteri di determinazione dell’indennità di esproprio (valore agricolo per un coefficiente moltiplicativo da 2 a 5) previsto dalle leggi citate, dalle cosiddette “leggi tampone” che, in attesa di una nuova regolamentazione della materia, consentiva di determinare l’indennità espropriativa con i vecchi criteri “incostituzionali” ma a solo “titolo provvisorio”, dalla sentenza della Corte Costituzionale n°223 del 1983 che cassava anche le leggi tampone, creando un vero e proprio vuoto legislativo almeno fino al 1987, quando una nota dell’Avvocatura di Stato dichiarò valida ed efficace la norma fondamentale in materia di esproprio, ossia la L.2359/1865 che prevede all’art.39 “l’indennità dovuta all’espropriato consisterà nel giusto prezzo che a giudizio dei periti avrebbe avuto l’immobile in una libera contrattazione di compravendita” ossia il valore di mercato!!
Senza entrare nel merito sul “significato” di libera contrattazione di compravendita di un suolo nel lontano 1865 quando l’attività espropriativa certo non riguardava le aree PEEP ma solo le opere pubbliche, tant’è che qualche anno dopo le vicende del “colera” a Napoli lo Stato emanò una legge speciale n°2892/1885 che praticamente “attenuò” il valore di mercato alla metà(!!), l’Amministrazione Comunale, sulla base della nota dell’Avvocatura di Stato, con delibera C.C. n°113 del 15.05.1987 determinò in £ 10.000/m² l’indennità espropriativa indicando il possibile finanziamento della spesa conseguente di £1.949.198.900 con mutuo da contrarre con la Cassa DD.PP.
La Cassa DD.PP. non concesse il mutuo!! E poi cosa è successo? I cittadini non sono stati informati!!
Nulla si dice nella relazione, che fa un salto temporale di ben otto anni, superando il periodo di legittimità per la chiusura della procedura espropriativa (cinque anni), e siamo al 1996 quando una norma (L.539/95) consentiva di accedere a finanziamenti speciali (40% a carico dei Comuni e 60% a carico dello Stato) per la copertura dei maggiori oneri espropriativi per aree destinate alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
A questo punto è utile ricordare che il PEEP di S.Giacomo 2 era stato adottato dal Comune di Matera con delibera di CC n°74 del 15.04.1981 e fu approvato con D.P.G.R. n°375 del 1.3.1982.
Fra le motivazioni riportate nella delibera comunale che parlava, più precisamente, di ampliamento del PEEP di S.Giacomo, si specifica letteralmente che si trattava di “adeguamento del Piano agli standards urbanistici; è noto infatti che allo stato attuale, il quartiere risulta superdimensionato ai termini di edilizia residenziale per circa 800 vani e, di conseguenza le attrezzature di interesse generale sono attualmente sottodimensionate per cui si impone una revisione globale del Piano”.
Fra gli allegati alla relazione è possibile riscontrare anche il decreto del P.G.R. di occupazione di urgenza ossia il n°1590 del 2.9.1982, con l’indicazione delle ditte catastali interessate e con la declaratoria dei termini di tre mesi per l’occupazione d’urgenza e di 5 anni per conclusione della procedura espropriativa (decreto di occupazione definitiva).(scadenza 2.9.1987).
Tutto ciò avveniva nel periodo di in cui vigevano le leggi tampone! E non si comprende quale sia stato l’operato dell’Amministrazione nel periodo 1987/1996.
Il Comune anziché chiedere il mutuo alla Cassa DD.PP., che poi si dice non ha più ottenuto, avrebbe fatto meglio e più opportunamente a coinvolgere allora le cooperative interessate invitandole a contribuire direttamente alle spese di acquisizione dei suoli edificatori, evitando così di trasformare la procedura da legittima ad illegittima, con le conseguenze che conosciamo.
Fra l’altro in quel periodo fu varato il decreto legge 11 luglio 1992 n°333 convertito con modificazioni nella legge 8 agosto 1992 n°359, che all’art.5-bis stabiliva che “Fino all’emanazione di un’organica disciplina per tutte le espropriazioni preordinate alla realizzazione di opere o interventi da parte o per conto dello Stato, delle regioni, delle province, dei comuni e degli altri enti pubblici o di diritto pubblico, anche non territoriali, o comunque preordinate alla realizzazione di opere o interventi dichiarati di pubblica utilità, l’indennità di espropriazione per le aree edificabili è determinata a norma dell’art.13, 3°comma, della legge 15 gennaio 1882 n°2892 (legge di Napoli), sostituendo in ogni caso ai fitti coacervati dell’ultimo decennio il reddito dominicale rivalutato ecc. – OMISSIS – l’importo così determinato è ridotto del 40%” La norma ai commi successivi stabilisce che in caso di cessione volontaria non si applica alcuna riduzione, ma soprattutto che “per la valutazione della edificabilità delle aree, si devono considerare le possibilità legali ed effettive di edificazione esistenti al momento dell’apposizione del vincolo preordinato all’esproprio” mentre “per le aree agricole e per quelle che non sono classificabili come edificabili si applicano le norme di cui alla legge 865/71 (titolo II)”. Infine “le disposizioni in questione non si applicano ai procedimenti per i quali l’indennità sia stata accettata dalle parti o sia diventata non impugnabile o sia stata definita con sentenza passata in giudicato alla data di entrata in vigore la legge di conversione”.
Con l’entrata in vigore (30.6.2003) del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione approvato con D.P.R. 8 giugno 2001 n°327, l’art. 37 ricalca la precedente norma per la determinazione dell’indennità di esproprio delle aree edificabili, mentre l’art.40 riguarda la determinazione per le aree agricole o non edificabili.
Le modifiche recenti sono state introdotte dall’art.2, comma 89, L. n°244 del 2007, che hanno definitivamente stabilito che per le aree edificabili debba considerarsi il valore di mercato, ma ciò non ci riguarda in quanto a quella data ogni contenzioso con le ditte espropriande risulta concluso.

PERIMETRAZIONE DEL PEEP
La relazione tecnica afferma che la superficie totale definitiva del PEEP di S.Giacomo 2 è pari a 145601m²e su tale base sono stati effettuati i calcoli. Tale valore scaturisce dalla superficie originaria soggetta ad esproprio pari a 180508m² ridotta di 34907m² perché aree successivamente ricomprese nella adiacente zona 33 di via La Martella.
Nella relazione tecnica sono state individuate altre aree che sono state escluse dal calcolo e quindi sottratte dalla superficie prima indicata di 145601m².
Si tratta di ulteriori aree erroneamente attribuite al PEEP di S.Giacomo 2 inserite nella zona 33 per una superficie di 5221 m², delle aree del Peep di via Conversi per una superficie di 38200 m², della via Conversi in quanto ritenuta strada di collegamento con l’area artigianale per una superficie di 6688m² ed, infine, l’area del centro di quartiere (ex biblioteca) per una superficie di 5000m², per un totale di 55109m², valore che è stato sottratto dal calcolo.
La residua superficie di 90492 m² è suddivisa in superficie per insediamenti (superficie fondiaria di tutte le cooperative) pari a 44371m², e superficie aree urbanizzazioni (ossia occupate dalle strade, parcheggi,verde,ecc.) pari a 46121m².
Sovrapponendo, però, l’allegato 9 all’allegato 14 (dove sono visibili le aree di verde pubblico, verde sportivo, strade di peep, edifici), si evince che sono state indicate come aree di verde pubblico appartenenti al PEEP di S.Giacomo 2 zone confinanti non incluse nell’allegato 9; inoltre una parte di recinto B.Croce si trova inopportunamente all’interno del perimetro indicato nell’allegato 9.
Tali aree sono quantificabili in oltre 4.000 m² che andrebbero sottratte dalle aree urbanizzate, nel presupposto che sia giusto, ma non è così, attribuire ai soci delle cooperative il costo delle aree e degli interventi, a consuntivo, sulla base della spesa sopportata dal Comune.

CONTRIBUTO ONERI DI URBANIZZAZIONE
La stessa relazione tecnica cita a pag.8 le norme regionali sulla base delle quali sono stati fissati dal Consiglio Comunale i valori del contributo dovuto per le urbanizzazioni.
Infatti, si dice che tale contributo è stato stabilito sulla base di tabelle parametriche (cfr. L.R. 6.07.1978 n°28)
con delibera C.C.n°82 del 18.09.1978, mantenendo i valori precedentemente determinati (C.C.22.7.1977 n°261) anche in considerazione della facoltà dei Comuni di ridurre nei PEEP fino al 50% la misura degli oneri di urbanizzazione, prevista dall’art.10 della L.R. citata. Su tale presupposto gli oneri di urbanizzazione furono stabiliti allora in £2.000/mc; successivamente con delibera di G.M. 9.10.1980 n°187 gli oneri furono portati a £3.800/mc ( in relazione erroneamente si indica il parametro a metro quadrato).
A questo punto è utile approfondire la norma regionale citata che al titolo I riporta i criteri da seguire per la valutazione del contributo sulle spese di urbanizzazione.
A riguardo i Comuni (cfr. art.2) con delibera consiliare dovevano provvedere “in generale” alla determinazione dei costi effettivi delle opere di urbanizzazione che non potevano essere inferiori ai costi base riportati nella tabella “A”, con i correttivi per le costruzioni residenziali di cui alle tab. “B” e con gli ulteriori parametri di cui alla tabella C1.
Orbene, il costo base regionale per le residenze (cfr.tab.”A”) incluso il costo dell’area era pari a £8.000/mc, tale valore minimo veniva ridotto del 30% in quanto Comune superiore a 10.000 ab., all’85% in quanto di classe 1 con oltre 30000 ab., ossia il valore minimo era pari per Matera a £4760/mc ed in zona di ampliamento (zona “C” D.M.2.4.1968 n°1444), applicando il coefficiente 0,90 previsto nella tab.C1, porta al valore minimo finale a £4.284/mc.
Valore congruente con quello minore adottato per il PEEP di S.Giacomo 2 per la facoltà esercitata dal C.C. di ridurre fino al 50% il contributo nei piani di zona ex 167/1962 come già detto prevista dall’art.10 della L.R.28/’78.
Ancora oggi i contributi sulle spese di urbanizzazione sono parametrizzati e valgono per le residenze €10,10/m³ con la riduzione del 50% per i PEEP e, quindi, €5,05/m³. (delibera C.S.C. 9.04.2010 n°25).
E’ chiaro, come prevede la legge regionale, che i Comuni in generale debbano determinare i costi effettivi delle opere di urbanizzazione tenendo conto oltre che del livello di urbanizzazione generale, della dotazione di servizi pubblici, dell’andamento demografico e del valore delle aree “secondo i valori medi di espropriazione aumentati del 50%” ma tale determinazione è di carattere generale; mentre rimane il dato che nei PEEP può esercitarsi l’abbattimento fino al 50%.
Non si spiega, allora, il criterio utilizzato dal gruppo di lavoro che abbandona le tabelle parametriche di legge, ed effettua una valutazione “a consuntivo” attribuendo il costo di realizzazione delle opere di urbanizzazione, il costo dei suoli e i danni conseguenti le avventate azioni amministrative portate avanti dal Comune (mancata emissione del decreto di esproprio). Ciò appare del tutto illegittimo!!!
Il calcolo, poi, al di là del criterio utilizzato evidenzia interpretazioni non condivisibili, proprio perché l’unico criterio possibile è quello parametrico.
Infatti, solo per memoria come è possibile non escludere dal calcolo della viabilità, oltre via Conversi (per la quale risulta sia stato decurtato il solo costo dei suoli ma non il costo relativo alla sua realizzazione), anche i tratti tra via Bradano-via Agri (2520 m²) e il tratto tra via Agri-via Conversi (2040 m²) e via Sinni (adiacente il campo di calcio, 2184 m²). Si tratta di strade a servizio anche di altri quartieri!! Il caso di via Sinni numeri pari, poi, assume i connotati della beffa! La spesa per la realizzazione della strada è stata a totale carico degli abitanti, anche se tale strada serve attualmente anche per accedere a locali di proprietà comunali!!
Il comune, fra l’altro, non ha mai sistemato una illuminazione pubblica in tale strada, tuttora a carico dei residenti.
Il dato dell’attrezzatura sportiva, costituita dal campetto di calcio, poi, è fuori da ogni logica: si tratta di una struttura a servizio di un’area ben più ampia del PEEP di S.Giacomo 2.
L’eliminazione di tali aree, oltre quelle fuori perimetro, porterebbe il valore complessivo delle superfici delle opere di urbanizzazione da 46100m² a 28.756m² (46100 - 6600 - 2040 - 2520 - 2184 - 4000), con una riduzione anche del costo di realizzazione delle urbanizzazioni.
Infine, l’allegato 3 bis mostra un totale delle aree espropriate di 145601m² con i nominativi di tutti i proprietari. Nel prospetto riepilogativo (costi peep + scheda cooperativa) il totale è sempre 145601m² , ma tra i proprietari risulta anche il comune di Matera per 840m² (coop. Matera Nuova) e il Demanio per 664m²(coop. Cometa), la discordanza è palese.
Ma è stato un puro esercizio aritmetico. Il dato incontrovertibile è che la valutazione degli oneri diurbanizzazione va effettuata in via parametrica per le ovvie motivazioni prima esposte.

COSTO ACQUISIZIONE AREE
A prescindere dalla destinazione d’uso delle aree o meglio dal vincolo conformativo introdotto con l’approvazione del PEEP di S.Giacomo 2, il costo unitario delle aree riportato nella tabella 3bis, riveniente da sentenze giudiziarie oscilla tra 50 euro e 64 euro al metro quadrato, mentre in un caso una transazione riporta un valore unitario di 18 euro; il valore medio esteso a tutta l’area è di poco meno di €40/m². Tali costi unitari rivengono dalla somma di una “quota capitale”, ossia il valore unitario del suolo, e di altre quote rappresentate da interessi, spese legali, rivalutazione monetaria. Il valore unitario del suolo oscilla fra €6,50/m² e €43,00/m² con un valore medio di €16,75/m²; pertanto gli interessi, le spese, le rivalutazioni rappresentano mediamente il 230/240% del costo del suolo.
L’esame delle sentenze e delle transazioni consentirebbe di valutare meglio tale aspetto specifico, in quanto l’indennità di esproprio va commisurata al valore di mercato (con le riduzioni di legge se applicabili) solo nel caso di suoli edificabili, mentre nel caso opposto ossia nel caso di suolo non qualificabile come edificabile, quali sono le strade, parcheggi, verde pubblico, l’indennità segue i valori agricoli.

Pertanto, alla luce di quanto sopra rappresentato, si ritiene che le eventuali richieste di pagamento da parte del Comune di Matera nei confronti dei soci delle ex cooperative del Peep di S.Giacomo 2, debbano essere depurate degli interessi e della rivalutazione monetaria nonché dei costi delle aree per gli oneri di urbanizzazione che andrebbero determinati in via parametrica.
Con riserva di fornire ulteriori documentazioni o osservazioni si resta in attesa di Vs. riscontro.

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Rubrica: Economia

Sassiland News - Editore e Direttore responsabile: Gianni Cellura
Testata registrata presso il Tribunale di Matera n.6 del 30/09/2008

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